Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından dar ve orta gelir grubu için hayata geçirilen dev konut hamleleri, son dönemde uygulanan mali şartlar nedeniyle kamuoyunda geniş bir tartışma alanı yarattı. Özellikle İstanbul Başakşehir ve Kayaşehir gibi yoğun konut sirkülasyonunun yaşandığı bölgelerdeki gelişmeleri yakından takip eden gayrimenkul uzmanları, satış sözleşmelerindeki finansal detayların hak sahipleri üzerinde ciddi bir baskı oluşturduğunu dile getiriyor. Projelerin temel amacı dar gelirli aileleri ev sahibi yapmak olsa da son uygulamalardaki mali parametreler bu hedeften uzaklaşıldığı yönündeki kaygıları artırıyor.
Emlak piyasasındaki gelişmeleri değerlendiren uzman Akif Emin Hüseyinoğulları, geçmiş yıllarda yürütülen projelerde yüzde 1 seviyesinde tutulan Katma Değer Vergisi oranının yeni dönemdeki 250000 ve 500000 konut kampanyalarında yüzde 10 seviyesine kadar yükseltildiğini vurguluyor. Yapılan bu artış, konut bedeline eklenen vergi miktarını katlayarak ödeme dengelerini tamamen değiştiriyor. Örneğin, 2000000 TL değerindeki bir konut için önceden ödenen 20000 TL vergi tutarı, yeni düzenlemeyle birlikte 200000 TL gibi oldukça yüksek bir seviyeye ulaşıyor. Düşük gelir grubundaki aileler için bu durum, peşinat ve taksitlerin ötesinde aniden karşılanması gereken devasa bir ek maliyet anlamına geliyor.
Teslimat Öncesi Başlayan Taksitler Kiracı Hak Sahiplerini Çifte Yükle Baş Başa Bırakıyor
Sistemdeki bir diğer ciddi sıkıntı kaynağı ise aylık ödemelerin başlama zamanına ilişkin yapılan kural değişikliklerinden kaynaklanıyor. Eski uygulamalarda özellikle 2+1 nitelikli sosyal konutların taksitleri vatandaşlar anahtarlarını teslim alıp evlerine taşındıktan sonra başlarken, güncel şartlarda sözleşmenin imzalandığı ayı takip eden dönem itibarıyla tahsilat süreci başlatılıyor. Konutların inşaat sürelerinin aylarca hatta bazen yıllarca sürebildiği göz önüne alındığında, bu durum hak sahiplerini çözümü zor bir finansal darboğaza sürüklüyor.
Halen bir başka ikamette kiracı olarak ikamet eden hak sahipleri, yeni evlerine geçemeden her ay hem mevcut kira giderini hem de kuruma olan taksit ödemesini aynı anda karşılamak zorunda kalıyor. Sabit ve kısıtlı gelirle yaşamını sürdüren dar gelirli haneler için bu çift taraflı ödeme takvimi sürdürülebilir olmaktan çıkıyor. Çoğu aile, ev sahibi olma hayaliyle adım attığı bu süreçte temel yaşam giderlerinden taviz vermek ve ağır borç yükleri altına girmek mecburiyetinde kalıyor.
Yılda İki Kez Yapılan Güncellemeler Kalan Borç Miktarını Öngörülemez Hale Getiriyor
Toplu konut projelerinde ödeme yapısı genel olarak satış bedelinin yüzde 10 oranındaki tutarının peşin alınması ve geriye kalan bakiyenin 240 aya varan vadelerle taksitlendirilmesi esasına dayanıyor. Ancak uygulanan endeksleme modeli, ödemelerin uzun vadeli seyrini oldukça karmaşık bir hale getiriyor. Her yıl 2 kez memur maaş artış oranına paralel olarak güncellenen ödeme planı, sadece aylık taksit miktarını artırmakla kalmıyor, aynı zamanda toplam ana borç bakiyesini de yukarı çekiyor.
Bu endeksleme mekanizması nedeniyle vatandaşlar yıllarca ödeme yapmalarına rağmen kalan borç tutarlarının düşmediğini, aksine enflasyonist ortamda daha da arttığını gözlemliyor. Öngörülebilir bir ödeme takviminin bulunmaması, sabit gelirli ailelerin geleceğe dönük finansal planlama yapmasını imkansız kılıyor. Taksitlerin ve borcun dönemsel olarak sürekli yükselmesi, hak sahiplerinin gelecekte bu ödemeleri sürdürüp sürdüremeyeceği konusundaki endişelerini her geçen gün daha da derinleştiriyor.
Sosyal Konut Risk Altında Yatırımcıların Eline Geçme Tehlikesi Beliriyor
Büyükşehirlerdeki devasa talep sebebiyle söz konusu konutların satışında veya hak sahibi bulunmasında herhangi bir pazarlama sorunu yaşanmıyor. Ancak uzmanlara göre asıl hayati risk, gayrimenkullerin ilk satışı aşamasında değil, ilerleyen yıllarda ödeme gücünü kaybeden vatandaşların haklarını devretmek zorunda kalmasıyla ortaya çıkıyor. Uzun vadeli taksit ve vergi yükünü kaldıramayan bazı hak sahipleri, henüz resmi devir hakları hukuki olarak oluşmadan gayriresmi yöntemlerle konutlarını elden çıkarma yollarına başvuruyor.
Bu süreç, sosyal konut projelerinin çıkış noktası olan dar gelirli kesimi koruma amacını tamamen zedeliyor. Ağır finansal şartlar nedeniyle evlerini elinde tutamayan alt gelir grubundaki vatandaşlar sistemin dışına itilirken, bu konutlar zaman içerisinde nakit gücü yüksek olan yatırımcıların eline geçiyor. Hüseyinoğulları, mevcut finansal model ve takvim rejiminin acilen gözden geçirilerek vatandaşların gerçek gelir seviyelerine göre yeniden yapılandırılması gerektiğini, aksi takdirde dar gelirli kesim için ev sahibi olmanın neredeyse imkansız bir hayale dönüşeceğini belirtiyor.
