Giriş
Son zamanlarda vatandaş tarafından oldukça talep gören dava çeşitidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesi Türk Borçlar Kanunu’nun temel esaslarından biridir. Bu ilke gereği kiraya veren, kira sözleşmesini dilediği zaman sona erdiremez. Ancak kanun koyucu, kiraya verenin veya belirli yakınlarının taşınmaza gerçek ve samimi bir ihtiyaç duyması hâlinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesine imkân tanımıştır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, uygulamada en sık görülen tahliye davalarından biridir. Ancak bu dava türünde yalnızca ihtiyacın ileri sürülmesi yeterli olmayıp, ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve devam eden nitelikte olduğunun ispat edilmesi gerekir.
Hukuki Dayanak
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası esas olarak;
* 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351, 352 ve 355. maddelerinde,
* 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerinde,
* Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemelerinin yerleşik içtihatlarında düzenlenmektedir.
Tahliye Sebepleri
TBK m.350 uyarınca kiraya veren;
* Kendisi,
* Eşi,
* Altsoyu,
* Üstsoyu,
* Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için konut veya işyeri ihtiyacı doğmuşsa tahliye talebinde bulunabilir.
İhtiyaç kişisel olabileceği gibi mesleki faaliyetlerin yürütülmesi amacıyla işyeri ihtiyacı şeklinde de ortaya çıkabilir.
İhtiyacın Özellikleri
Yargıtay içtihatlarına göre ihtiyacın;
* Gerçek,
* Samimi,
* Zorunlu,
* Dava tarihi itibarıyla mevcut,
* Yargılama boyunca devam ediyor olması gerekir.
Geçici, varsayımsal veya ileride doğması muhtemel ihtiyaçlar tahliye sebebi oluşturmaz.
İspat Yükü
HMK m.190 gereğince ispat yükü davacı kiraya verene aittir.
Davacı;
* Tapu kayıtları,
* Nüfus kayıt örnekleri,
* SGK kayıtları,
* İşyeri açılış belgeleri,
* Vergi levhası,
* Ticaret sicil kayıtları,
* Tanık beyanları,
* Bilirkişi incelemesi,
* Keşif
gibi delillerle ihtiyacını ispatlayabilir.
Dava Açma Süresi
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılmalıdır.
Kiracıya süresi içinde yazılı ihtar gönderilmişse dava açma hakkı bir kira yılı uzar (TBK m.353).
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenen fesih tarihinden itibaren bir ay içerisinde dava açılması gerekir.
Yeni Malikin İhtiyacı
TBK m.351’e göre taşınmazı sonradan edinen kişi;
* Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı,
* Bildirimden itibaren altı ay sonunda dava açabilmelidir.
Alternatif olarak kira döneminin sonunda da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yargılama Süreci
1. Dava dilekçesinin sunulması
2. Ön inceleme
3. Tahkikat
4. Delillerin toplanması
5. Tanıkların dinlenmesi
6. Gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi
7. Sözlü yargılama
8. Hüküm
Kararın kesinleşmesinden sonra kiracı taşınmazı tahliye etmezse ilamlı icra yoluna başvurulur.
Yeniden Kiralama Yasağı
TBK m.355 gereğince ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir neden bulunmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz.
Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde eski kiracı lehine en az son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedeli tutarında tazminata hükmedilebilir.
Yargıtay Uygulamasında Kabul Edilen İhtiyaç Halleri
Yargıtay kararlarında aşağıdaki durumlar çoğunlukla gerçek ihtiyaç olarak kabul edilmektedir:
* Evlenen çocuğun konut ihtiyacı,
* Boşanan kişinin ayrı konut ihtiyacı,
* Sağlık nedeniyle daha uygun konuta taşınma ihtiyacı,
* Kiraya verenin kirada oturuyor olması,
* İşyerinin büyütülmesi veya yeni işyeri açılması,
* Emeklilik sonrası işyeri açma ihtiyacı,
* Çocuğun eğitim nedeniyle taşınması.
Her somut olay kendi özelliklerine göre değerlendirilmektedir.
Davanın Reddedildiği Bazı Durumlar
Yargıtay uygulamasında;
* Soyut ihtiyaç iddiaları,
* Samimi olmayan talepler,
* Kiracıyı çıkarmaya yönelik kötü niyetli işlemler,
* İhtiyacın dava sırasında ortadan kalkması,
* Aynı bölgede kullanılabilecek boş taşınmazın bulunması (somut olayın özelliklerine göre)
gibi durumlarda davanın reddine karar verilebilmektedir.
İstinaf ve Temyiz
Sulh Hukuk Mahkemesi kararlarına karşı kanuni süresi içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge Adliye Mahkemesi kararlarının temyiz edilebilirliği ise kararın niteliği ve parasal sınırlar ile kanundaki düzenlemelere göre belirlenmektedir.
Sonuç
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma ve işyeri kullanım hakkı arasında denge kurmayı amaçlayan önemli dava türlerinden biridir. Bu davalarda davacının yalnızca ihtiyaç iddiasında bulunması yeterli olmayıp, ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve süreklilik arz eden nitelikte olduğunu somut delillerle ispat etmesi gerekir. Özellikle dava açma sürelerine uyulması, ihtiyaç olgusunun dava boyunca devam etmesi ve tahliye sonrasında TBK m.355’te düzenlenen yeniden kiralama yasağına riayet edilmesi büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay içtihatları, ihtiyaç kavramının her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında hem usul kurallarına hem de ispat hukukuna ilişkin ilkelerin titizlikle uygulanması, davanın sağlıklı şekilde sonuçlandırılması açısından belirleyici niteliktedir.
