Yönetmelik 2017 yılında yayınlanmıştı, o tarihten itibaren bazı ihtiyaçlar çerçevesinde revizeler yapıldı.
Yönetmeliğin bu kez değişikliğinde konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak bakmak gerekiyor.
Pandemiden sonra Dünya’daki global housing kriz olarak ele alınan konu bir çok ülkeyi etkilemişti. Dünya Ekonomik Forumu’nun ana başlıklarından biri de bu oldu. Gene BM Habitat raporlarında da bu konular işlendi.
Konuta erişim hem satın almada hem de kiralamada problem haline geldi. Ülkemizde de önce kiralık konutlara ulaşım, daha sonra maliyet artışı ve az üretim sebebiyle konuta ve dolayısı ile barınmaya erişim zorlaştı. Kamu ve özel sektör tarafından değişik çözümler ortaya konulmuştu.
Kamuda ÇŞİB bu konuda bir çok çalışma yaptı:
TOKİ ve ÇŞİB tarafından 2022’de hayata geçirilen ‘’ Bakanlık olarak, TOKİ eliyle “İlk Evim, İlk İş Yerim” kampanyası ile konut, işyeri veya arsa alımına dair teşvik ve destekler açıklanmıştı.
Daha sonra sosyal konut atağı başlatan Bakanlık 500 bin sosyal konut verileceğini açıkladı.
SPK, Proje GYF’lere izin veren bir değişiklik yaparak, henüz inşa halindeki konut projelerinde vergi ve harç avantajı getirdi.
Gene Bakanlığın ve Emlak Konut’un ‘’damlakent’’ projesi de gayrimenkul sertifikası yolu ile konuta erişimi amaçladı.
Kentsel dönüşüm mevzuatında ‘’yarısı bizden’’ kampanyasında da konut inşasına daha yüksek destek açıklanmıştı.
2026 da açıklanan ‘’15 bin kiralık sosyal konut’’u da bu çerçevede değerlendirmek gerekiyor.
Özel sektörde ise büyük şehirlerde satın almakta zorlanan kesimler için sadece kiralık konut üreten modellerin hayata geçmesi önerildi, vergi ve teşviklerin artması istendi. Bir çok müteahhit-geliştirici banka kredisi alamayan kesimler için daha küçük ve taksitlendirilebilir konutlar imal ettiler. İleride konut yapılabilecek arsa satışları büyük şehirlerin çeperlerinde yoğunlaştı. Burada adeta bir patlama söz konusu. Ofis binalarında ise hem gelişen digital programların ofise gelmeyi gerektirmemesi hem de pandemiden sonra hala kısmen devam eden evden çalışma alışkanlığı büyük bir boşluk oluşturdu. Bu durum karmaşaya yol açmaktaydı. Boşalan avm’ler, banka binaları, şirket merkezleri de bu yönde ofis stok fazlasına destek verdi.
Bu yönetmelikteki değişikliklerden en önemlisi; ofislerin konuta çevrilmesi imkanı. Burada, bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun için iki şart var: birincisi imar planında konut+ ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60’lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak 1 yıl öngörülmüş durumda.
Böylece avm veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabi ki kat malikleri kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir.
Önemli bir değişiklik de; binaların arsa üzerindeki oturumlarında kapladıkları alanla ilgili. Bir çok imar planında bu yönde engelleyici hüküm olmadığından yapılar birbirine çok yakın, mevcut parselin neredeyse tamamını kapsayan imalatlar yapılmasına imkan verilmekteydi. Bu defa yönetmelik, imar planlarında buna sınır getirmiştir. Bu sınır, arsa üzerinde oturan bina, arsanın en çok yüzde 40’ına oturabilir. Yapı yaklaşma mesafeleri ile KAKS (Binadaki toplam kat sayısının arsa mm2 si ile oranı) verilip TAKS ( Binanın tamanının arsanın yüz ölçümüne oranı) verilmeyen parsellerde de, TAKS %60’ı geçmeyecektir. Bu değişiklikler daha ferah ve sağlıklı binalar, daha estetik sokaklar için faydalı görünen konulardır.
Diğer değişiklik asansör konusunda olmuştur:
Mevcut yönetmelikte asansörün hangi kattan başlayacağı zaman zaman tartışılmaktaydı. Diğer yandan müstakil binalarda asansör yapılmasına da için getirilmiştir. Yönetmelik bu konuyu çözmüştür.
Başka bir değişiklik; binalarda insan yaşamına destek veren bazı sosyal alan ve donatılara teşvik gelmiştir. Mevcutta bazı sosyal alanlar emsale dahil olduğu için yani arsanın sahip olduğu toplam inşaat hakkının içinde sayıldığı için bunları yapmaktan kaçınılmaktaydı. Örneğin, pergola emsale dahil olduğundan bu yapılırsa daha az m2 daire veya işyeri çıkacağından, kaçınılıyor ve yapılmıyordu. Süs havuzları da böyleydi. Aslında binada yaşayanların rahat ve konforu hatta komşuluğu için önemli olan bu alanların emsale dahil edilmeyerek olumlu bir adım atılmış oldu.
